Noch offene Fragen zu den Auswirkungen des neuen Bau-Turbos

Sehr geehrte Damen und Herren des Stadtrates der Stadt Konstanz

Die  in der Vorlage 2025-1302 für die endgültige Beschlussfassung in der nächsten Gemeinderatsitzung am 26.02.2026 aufgeführten räumlichen Kriterien gestatten der Verwaltung sehr weitreichende, beinahe uneingeschränkte Bauordnungs- und Bauplanungsrechte. 

Räumliche Kriterien: Die Verfahren nach §§ 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b sowie § 246e BauGB kommen im gesamten Stadtgebiet zur Anwendung. Ausgenommen hiervon sind festgesetzte Gewerbe- und Industriegebiete (GE, GI) sowie der denkmalplanerisch geschützte Bereich der Gesamtanlage Altstadt.

Kein Gemeinderat, kein Ausschuss, kein Ortschaftsrat, kein Nachbar, kein Bürger wird informiert, was sich im Quartier, seinem Umfeld, der Nachbarschaft künftig dauerhaft ohne vorherige Infos verändern wird. Die Stadträte verzichten mit der Annahme des Beschlussvorschlags der Verwaltung auf ihre Planungshoheit im gesamten Stadtgebiet und nehmen das neue Recht der Zustimmung nicht an. Auch beschränken sie die verwaltungsinterne Zustimmung  nicht auf lediglich einfache Vorhaben.

Eine Nachbaranhörung gibt es ohnehin seit der Änderung der Landesbauordnung nicht mehr und auch das Widerspruchsverfahren gegen eine erteilte Baugenehmigung gibt es nicht mehr. 

Da es sich bei der neuen Regelung des Bau-Turbos um eine reine "Kann-Bestimmung" handelt, d.h. man kann sie anwenden oder auch nicht, sollte der Gemeinderat, als gewählte Vertretung der Bürgerschaft, klare Regeln bestimmen, ob, wofür und unter welchen Voraussetzungen in unserer Stadt diese neuen Regelungen des Turbos anwenden soll und kann bzw. wo und wann lieber nicht. 

Bisher ist die Bevölkerung über diese gravierende Veränderung im Baurecht nicht mal informiert. Wie und wann soll das geschehen? 

Erst wenn alles entschieden ist? Erst wenn die Bagger anrollen, bekommen die umliegenden Eigentümer und Mieter mit, dass es künftig vielleicht dunkel wird in ihren Wohnzimmern. Soll so Bürgerbeteiligung / Mitbestimmung / Demokratie in Konstanz aussehen?

Bürgerbeteiligung in diesem wichtigen Bereich des persönlichen Wohnumfeldes gibt es künftig nicht mehr, denn Änderungen vorhandener oder neue Bebauungspläne, Möglichkeiten zur Stellungnahme wird es lt. Vorlage im gesamten Stadtgebiet nicht mehr geben, außer in größeren Außenbereichs-Gebieten, deren Mindestgröße, z.B. ab 1 ha, aber nicht mal klar bestimmt ist. 

Für die einfache, verwaltungsinterne Zustimmung sollte eine Obergrenze festgelegt werden und nicht eine Mindestzahl von 2 Wohneinheiten, wie in der Vorlage aufgeführt. Ein Verzicht auf ein Bebauungsplanverfahren /-änderungsverfahren ist vor allem bei kleinen Vorhaben (z.B. DG-Ausbau, Umbau und Anbau) sicherlich zu rechtfertigen, wegen des unverhältnismäßigen Aufwandes und wegen der geringfügigeren und besser überschaubaren Auswirkungen auf das städtebauliche Umfeld. Aber je größer ein Vorhaben ist, umso wichtiger ist ein geregeltes Bebauungsplanverfahren, bei dem die Abwägung der unterschiedlichen öffentlichen Belange systematisch und besonders gründlich erfolgt. Eine einzelfallbezogene, kleinteilige, grundstücksbezogene Nachverdichtung kann auf der Stadtteil- oder Quartiersebene am langen Ende (allein durch die Vielzahl der "Turbo-Genehmigungen") zu einem spürbaren Verlust von Umwelt- und Freiraumqualitäten oder auch zu einer Überlastung der öffentlichen Räume und Infrastrukturen führen. Eine rechtssichere Genehmigung innerhalb von 2 Monaten birgt daher bei größeren Bauvorhaben ein hohes Risiko, insbesondere wenn die Leitlinien für die jeweiligen Quartiere nicht im Vorfeld klar definiert wurden.

Wir fragen uns, wie werden die neuen Regeln des Bau-Turbos konkret auf das laufende Bebauungsplanverfahren "Ortsmitte Wollmatingen" nach dem Beschluss des Gemeinderates am 26.02.2026 sich auswirken? 

Wird das Bebauungsplanverfahren abgekürzt oder gar aufgehoben? 

Findet noch eine Abwägung der eingereichten Stellungnahmen statt?

Wie erfahren wir, ob die Verwaltung die Zustimmung zum Bauantrag "Löwenareal", der sicherlich schon länger als 2 Monate vorliegt, nach dem 26.02.2026 unverzüglich erteilt?

Die Verwaltung hat gerade in der Ortsmitte in Wollmatingen bewiesen, dass sie eben nicht sensibel, wie im TUA am 05.02.2026 zugesagt, mit der sogenannten "Gebietscharaktererhaltung" umgeht. 

In der Bau-Turbo Vorlage 2025-1302 steht weiter:  Er (TUA) soll außerdem zuständig sein für Verfahren nach §§ 31 Abs. 3, 34 Abs.3b, 246e BauGB, wenn ein Vorhaben nicht den Darstellungen des Flächennutzungsplans entspricht.  Mal sehen, ob der TUA im konkreten Fall der Änderung der im Flächennutzungsplan festgelegten gemischten Baufläche (M) in ein Besonders Wohngebiet (WB) in der Ortsmitte nach neuem Recht vor Erteilung der Genehmigung um Zustimmung gebeten wird und ob dies in öffentlicher Sitzung erfolgt. 

Wir fragen uns, wer kann Widerspruch gegen die ggfs. erteilte verwaltungsinterne Zustimmung einlegen, wenn niemand weiß, ob, wofür, wann und welche Zustimmung erteilt wurde, d.h. was die Verwaltung intern genehmigt hat und welches neue Ortsrecht damit geschaffen wurde?

Denn hier ist zu bedenken, dass nach bisher geltendem Recht im Genehmigungsvorgang lediglich überprüft wird, ob ein Bauvorhaben mit den jeweiligen Bauvorschriften übereinstimmt. Dies ist ein reiner Verwaltungsakt. Im Bebauungsplanverfahren wird – in Ergänzung zu geltendem übergeordnetem Recht – neues Ortsrecht geschaffen. Seine Legitimierung erhält das Bebauungsplanverfahren sowohl aus der Einhaltung der Verfahrensvorschriften als auch aus dem Satzungsbeschluss durch die politischen Gremien vor Ort. Das Besondere am § 246e BauGB ist, dass zwischen einem einfachen Genehmigungsvorgang (Verwaltungsakt) und einem umfassenden Bebauungsplanverfahren (mit politischem Satzungscharakter) ein rechtssystematisch neuer, dritter Weg zur Genehmigung eines Bauvorhabens eingefügt wird.

2014 wurde das Handlungsprogramm Wohnen beschlossen, weil die Innenbereiche bereits weitestgehend verdichtet und die Grenzen des Zumutbaren erreicht wurden. Nur deshalb wurde der Bebauung der definierten Außenbereichsflächen des HaProWo (hauptsächlich Arrondierungsflächen) vom Regierungspräsidium zugestimmt. Vorkaufsrechte wurden beschlossen, die Flächen wurden angekauft, im Stadtgebiet könnten längst ca. 4.500 Wohneinheiten (ohne Hafner) gebaut werden, aber bebaut wurde nichts. Auch damit kamen wir nicht früher ins Bauen.  Vielmehr mangelt es seit mehr als 10 Jahren allein an der Umsetzung / Aufstellung der Bebauungspläne durch die Verwaltung, trotz Aufstocken des Personals. Jetzt soll die Verwaltung diese HaProWo-Flächen (Siedlungsbereiche am Ortsrand) ohne Beteiligung der Bevölkerung und ohne Bebauungsplanverfahren entwickeln? Nur bei der größeren Fläche, wie des künftigen Gebietes Steinrennen + Erweiterung wird wohl ein Bebauungsplan notwendig, wurde im TUA eingeräumt.

Wie kann / soll man der Bevölkerung diesen zeitlich befristeten Bau-Turbo, der als "Experimentierklausel" bis 2030 das Bauen beschleunigen soll, überhaupt erklären? Die damit verursachten Veränderungen (z.B. die Zerstörung des historischen Altdorfes) lassen sich nicht mehr rückgängig machen, wenn sich herausstellt, dass dieses Experiment gescheitert ist. Experimente im Bauwesen sind teuer und nicht mehr rückholbar!!!

Das neue Gesetz ist nach unserer Auffassung lediglich riskanter, politischer Aktionismus auf Bundes- (BauGB) und Landesebene (LB0).

Die bisherigen rechtlichen Vorgaben forderten bereits eine Entscheidung über einen Bauantrag innerhalb von 3 Monaten. Wenn aber keine Vollständigkeitserklärung seitens der Verwaltung erfolgte, scheibchenweise Unterlagen nachgefordert werden, hat die Frist nicht zu laufen begonnen. Somit kann die Verwaltung eine rasche Entscheidung verhindern. Auch daran wird sich wohl nichts ändern.

Eine weitere Frage ist, wie der gewünschte Turbo wirken soll, wenn heute und auch weiterhin dem Gestaltungsbeirat einzelne Bauanträge zum Teil mehrfach vorgelegt werden müssen und damit viele Monate verstreichen. Wettbewerbe verzögern und verteuern ebenfalls häufig die Bauvorhaben. So kommen wir mit Sicherheit auch nicht früher ins Bauen. Viel wichtiger sind klare Rahmenbedingungen und Vorgaben für die einzelnen Quartiere, die dann für Nachbar A genauso gelten wie für Nachbar B. Nicht nachvollziehbare Entscheidungen nach "Nase" führen zu Klagen.

Die Abschaffung / Einengung der Subjekt- und Objektförderung in den letzten 20 Jahren im Bereich der Wohnbauförderung hat den Neubau von preisgünstigem Wohnraum viele Jahre behindert und das Auslaufen von Belegungsbindungen bzw. der Verkauf von solchen Wohnungen hat zu hohen Verlusten der heute dringend benötigten günstigen Wohnungen geführt. Dies lässt sich nicht durch Experimente, wie dem Bau-Turbo, wiedergutmachen. 

Wir wünschen Ihnen eine gute Entscheidung am Donnerstag.

Diesen Text werden wir auch auf unserer Website veröffentlichen und für unsere Mitglieder als Newsletter zur Verfügung stellen. Gleichzeitig weisen wir alle auf den Podcast der Gemeinderatssitzung am folgenden Tag hin. Wir hoffen, dass der Podcast nicht erst intensiv aufbereitet werden muss und Teile entfernt bzw. nicht originalgetreu wiedergegeben werden. Diese Sorge haben wir, da wir Akteneinsicht für drei betroffenen Bauvorhaben in der Ortsmitte beantragt hatten, um faktenbasierte Stellungnahmen erstellen zu können. Hierfür sollten wir mehr als 360 € bezahlen, da die "intensive Aufbereitung" dieser drei Bauakten 1,5 Tage Aufwand verursachen würde. Solch stark gefilterten Akten (Bauakten sind in der Regel nicht sehr umfangreich) braucht niemand.

Mit freundlichem Gruß

FREIER ORTSRAT WOLLMATINGEN